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家づくり

マイホームを建てる時に出てくる疑問、
「家を建てる時の流れって、どういう順番なの?」

特に「ローンの支払いはいつから始まるの?
と心配している方も多いと思います。

簡単にご説明すると、
お家を建てるまでの流れは下記のようになります。

 ※建てる建築会社・ハウスメーカーや、 ローンを組む銀行などによって、
 順序が前後する部分もありますし、必要ない手続きもあります。

 また、同じ建築会社でも、
 お施主様のご計画内容や状況によって異なる部分もあります。
 詳しくは、建築予定の会社へお問い合せください。

 ※ここでの説明は、「土地を買ってから家を建てる」という、
 いわゆる注文住宅についての流れです。
 建売住宅の場合は、手順が少し異なります。

【家を建てるまでの流れ】

【1】土地申込(予約)

【2】住宅ローン事前審査

【3】土地契約(契約金支払い)

※一般的に土地申込から2週間程度です。
※この時に契約金として土地代の一部(一般的には土地の価格の1割)を
現金でお支払い頂きます。

【4】土地の地盤調査(地質調査)

※基本的には土地契約後に調査を行いますが、
状況により契約前でも行える場合があります。

【5】建物契約(契約金支払い)

※この時に契約金として建物代金の一部を現金(頭金)でお支払い頂きます。

【6】建物の確認申請提出

※申請提出から合格まで、1~2週間かかるため、
その間に他の手続き(住宅ローンや土地決済など)を進めておきましょう。

【7】住宅ローン正式申込(本申込み)・団信申込み

※ローン申込の提出書類として、土地の契約書・建物の契約書が必須の為、
ローンの申込は土地契約・建物契約が完了してからとなります。

【8】住宅ローン承認(審査結果)

【9】土地の「つなぎ融資」申込

※つなぎ融資の申込は、ローンの審査結果で承認されてからとなります。

(つなぎ融資については、
土地代金の支払い「つなぎ融資」』 でご説明しています。)

【10】土地決済(残金全額支払い)・土地所有権移転登記

※一般的に土地契約から1ヶ月程度です。
※【9】のつなぎ融資で借りたお金で、土地代の残金をお支払い頂きます。
※土地代(残金)のお支払いの確認が取れたら、土地の所有権移転の手続きに入ります。
(所有権を得てからお金を払うのではありません。)

【11】建物の確認申請合格

※確認申請中に他の手続きを進める、という意味で、上記の順番で掲載しています。
「住宅ローンや土地決済の手続きをしないと、確認申請に合格しない」
という意味ではありません。
スケジュールの進捗状況によっては、確認申請の方が先に終わる場合もあります。
※【7】~【10】までと、【6】確認申請は、並行して進めていきます。

【12】遣り方(やりかた)確認

現地(土地)で施主様と現場監督が立ち会い、
GL(地面)の高さ設定や、建物を建てる位置を確認します。

【13】地鎮祭

地鎮祭を行うかどうかは、施主様の自由です。
行う場合は、着工前までに行います。

【14】建物着工

※【3】の土地契約をしただけでは、まだ土地の所有権がありません。
(つまり、土地契約の段階では、土地はまだ売主さんの持ち物ということです。)
他人の土地に建物を建てることはできませんので、
着工は必ず【10】の土地決済後(土地所有権を得てから)となります。
※また、【11】の確認申請に合格するまでは着工できません。

その他、着工には下記条件が必須となります。

着工条件
 ・【4】地盤調査
 ・【8】住宅ローン正式申込の審査承認
 ・【10】土地決済
 ・【11】建築確認申請合格
 ・【12】やり方確認

上記すべてが完了して、初めて着工できます!

【15】中間金のつなぎ融資申込み

※中間金をお支払い頂くための手続きをします。

(つなぎ融資については、
土地代金の支払い「つなぎ融資」』 でご説明しています。)

【16】建物代金の中間金お支払い

※現場の進捗状況に合わせて、
建物代金の一部を中間金としてお支払い頂きます。

【17】建物完成

【18】建物の完了検査

確認申請通りに出来ているかどうか、という検査を受けます。

【19】建物の表題登記

(表示登記とも呼ばれていました。)
この場所に、こういう建物(構造や面積など)が建ちました、
というのを公的に登録します。
表題登記は、建物完成後1ヶ月以内に行うことが法律で義務付けられています。

【20】建物の所有権保存登記

建物の権利(所有権)が施主様にあることを、公的に登録します。
所有権保存登記は、表題登記が終わってからでなければ出来ません。
(「こういう建物がありますよ」という情報が登録されていない物には、
所有権の付けようがない、ということですね。)

【21】住宅ローン金消契約(きんしょう契約)=金銭消費貸借契約
   ・抵当権設定登記

※銀行さんと施主様で契約を交わします。
※【7】の「ローンの正式申込」は、あくまでも申込なので、
この「契約」を交わして初めてローンが成立します。
※住宅ローンは、建てた家を担保にしてお金を借りることになります。
なので、金消契約は、家を担保に入れられる状態(建物完成後)
になってから行ないます。
※抵当権(ていとうけん)設定登記とは、
家を担保に入れたことを公的に登録する手続きです。
※【20】の所有権保存登記の手続き(司法書士とのやり取り)を、
金消契約と同時に行うことも多いです。

【22】住宅ローン実行

※銀行さんからローンのお金がおりることを、ローン実行(融資実行)と言います。
※ここで初めて、ローン借入額の「全額」がおります。
そのお金を建物金額として建築会社へお支払い頂きます。

【23】建物お引き渡し

※お引渡しは、建築会社へ建物代全額をお支払い頂いてからとなります。
※「お引き渡し=お引っ越し」と思っている方もいますが、お引渡しとお引越は違います。
お引渡しは、建築会社から施主様(建て主様)へ、
完全に建物を明け渡し(=鍵をお渡し)して、
これ以降は建物をどうしようとあなたの自由ですよ、ということです。

【24】お引っ越し

※お引越できるのは、お引渡しが終わってからです。
※お引渡しとお引越しを同じ日にする必要はありません。
引渡しを受ければ、あとは御施主様の自由なんですから、
少しずつ荷物を運ぶも良し、
ご家族の都合の良い日にお引越しすれば良いんです。

【25】ローン返済開始

※銀行さんへのローン返済が始まります。

 (関連記事)
 住宅ローンの支払いはいつから始まるの?
 住宅ローンの返済日は「何日」なの?

※つなぎ融資で借りた分の返済もこの時から同時に始まります。
もう少し正確に言うと、
【9】と【15】のつなぎ融資(前借り)で借りた分を、
【22】のローン実行金を使って返済(清算)し、まず前借りを無くします。
そして【22】の住宅ローン全額に対する返済が始まる、ということです。

(つなぎ融資については、
土地代金の支払い「つなぎ融資」』 でご説明しています。)

※ただし、つなぎ融資ではなく「分割融資」の場合は、
土地代の融資を実行後すぐに、土地代のみ先に返済が始まります。

※お引越とローン返済開始の順序は前後することもあります。
(詳しくは『住宅ローンの支払いはいつから始まるの?』と『家賃と住宅ローン、二重の支払いになるの?』をご覧ください。)

以上が「家が出来るまでの流れ」です。

注文住宅の場合は、費用のこと以外に、
もちろん家の間取り(プランニング)についての打合せもしますが、
ここでは資金の流れに関する部分のみをご説明しています。

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