元ハウスメーカー社員が綴る家づくりブログ

家を建てるまでの流れ・手順

 
  2018/05/21
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家づくり
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マイホームを建てる時に出てくる疑問が、「家を建てる時の流れって、どういう順番なの?」。

特に「ローンの支払いはいつから始まるの? 」と心配している方も多いと思います。

簡単に説明すると「家を建てるまでの流れ」は下記のようになります。

※ここでの説明は「土地を買ってから家を建てる」という、いわゆる注文住宅についての流れです。
建売住宅の場合は、手順が少し異なります。

土地買付申込み後の流れ

【1】土地買い付け申込み(土地購入の予約)

【2】住宅ローン事前審査

【3】土地契約(契約金支払い)

土地契約は、一般的に土地買い付け申込から2週間程度です。
この時に契約金として土地代の一部(一般的には土地の価格の1割)を、現金でお支払いします。

【4】土地の地盤調査(地質調査)

地面の硬さや土質を調べる調査を「地盤調査」と言います。
地面がやわらかい場合は、建物の下に杭を打つなど、地盤改良が必要になります。
そのため、最低限でも建物着工前には調査が必要です。

でも、地盤改良を行うとなると、追加の費用がかかるんです。
なので、できれば建物契約の前に地盤調査をして、家の契約金額をはっきりさせておきたいですね。

地盤調査を行える時期は、基本的には土地契約後ですが、状況により土地契約の前でも行える場合があります。

建物契約後の流れ

【5】建物契約(契約金支払い)

この時に契約金として建物代金の一部を現金(頭金)でお支払いします。

【6】建物の確認申請提出

確認申請提出から合格まで、1~2週間かかるため、その間に他の手続き(住宅ローンや土地決済など)を進めておきましょう。

【7】住宅ローン正式申込(本申込み)・団信申込み

ローン申込の提出書類として、土地の契約書・建物の契約書が必須の為、ローンの申込は土地契約・建物契約が完了してからとなります。

【8】住宅ローン承認(審査結果)

【9】土地の「つなぎ融資」申込

つなぎ融資の申込は、ローンの審査結果で承認されてからとなります。

(つなぎ融資については、『土地代金の支払い「つなぎ融資」』 で説明しています。)

【10】土地決済(残金全額支払い)・土地所有権移転登記

一般的に土地契約から土地決済までは1ヶ月程度です。
※【9】のつなぎ融資で借りたお金で、土地代の残金をお支払いします。
※土地代(残金)のお支払いの確認が取れたら、土地の所有権移転の手続きに入ります。
(所有権を得てからお金を払うのではありません。)

【11】建物の確認申請合格

「確認申請中に他の手続きを進める」という意味で、この順番で記載しています。
「住宅ローンや土地決済の手続きをしないと、確認申請に合格しない」という意味ではありません。
スケジュールの進捗状況によっては、確認申請の方が先に終わる場合もあります。
※【7】~【10】までと、【6】確認申請は、並行して進めていきます。

<下に続く>

遣り方確認・建物着工後の流れ

【12】遣り方(やりかた)確認

現地(土地)で施主様と現場監督が立ち会い、GL(地面)の高さ設定や、建物を建てる位置を確認します。

【13】地鎮祭

地鎮祭を行うかどうかは、施主様の自由です。
行う場合は、着工前までに行います。

【14】建物着工

【3】の土地契約をしただけでは、まだ土地の所有権がありません。
つまり、土地契約の段階では、土地はまだ売主さんの持ち物ということです。
他人の土地に建物を建てることはできませんので、着工は必ず【10】の土地決済後(土地所有権を得てから)となります。

また、【11】の確認申請に合格するまでは着工できません。
その他、着工には下記条件が必須となります。

着工条件
 ・【4】地盤調査
 ・【8】住宅ローン正式申込の審査承認
 ・【10】土地決済
 ・【11】建築確認申請合格
 ・【12】やり方確認

上記のすべてが完了して、初めて着工できます!

【15】中間金のつなぎ融資申込み

建物の中間金をお支払いするための手続きをします。

(つなぎ融資については、『土地代金の支払い「つなぎ融資」』で説明しています。)

【16】建物代金の中間金お支払い

現場の進捗状況に合わせて、建物代金の一部を中間金としてお支払いします。

建物完成後の流れ

【17】建物完成

【18】建物の完了検査

確認申請通りに出来ているかどうか、という検査を受けます。

【19】建物の表題登記

「この場所に、こういう建物(構造や面積など)が建ちました」ということを公的に登録することを「表題登記」と言います。
(表示登記とも呼ばれていました。)
表題登記は、建物完成後1ヶ月以内に行うことが法律で義務付けられています。

【20】建物の所有権保存登記

建物の権利(所有権)が施主様にあることを、公的に登録します。
所有権保存登記は、表題登記が終わってからでなければ出来ません。
(「こういう建物がありますよ」という情報が登録されていない物には、所有権の付けようがない、ということですね。)

【21】住宅ローン金消契約・抵当権設定登記

銀行と施主様の間で、住宅ローンの契約を交わします。
この契約のことを「金消契約(きんしょう契約)」と言います。
正式名称は「金銭消費貸借契約」ですが、大体の人は「金消契約」と略してますね。

【7】の「ローンの正式申込」は、あくまでも申込であり、法的効力のある契約とは違います。
なので、この「契約」を交わして、初めてローンが成立するんです。

では、なぜそんな大事な契約を、もっと早くしないのかと言うと。
住宅ローンは、建てた家を担保にしてお金を借りるものです。
そのため、金消契約は「家を担保に入れられる状態(=建物完成後)」 になってから行なうのです。

※抵当権(ていとうけん)設定登記とは、家を担保に入れたことを公的に登録する手続きです。

※【20】の所有権保存登記の手続き(司法書士とのやり取り)を、金消契約と同時に行うことも多いです。

<下に続く>

住宅ローン実行後の流れ

【22】住宅ローン実行

銀行からローンのお金がおりることを「ローン実行(融資実行)」と言います。
※ここで初めて、住宅ローン借入額の「全額」がおります。
そのお金を建物金額として建築会社へお支払いします。

【23】建物の引き渡し

建築会社へ建物代金全額をお支払いしてから、建物の引き渡しとなります。
「お引き渡し=お引っ越し」と思っている方もいますが、お引渡しとお引越は違います。
お引渡しは、建築会社から施主様(建て主)へ、完全に建物を明け渡し(=鍵をお渡し)して、これ以降は建物をどうしようとあなたの自由ですよ、ということです。

【24】お引っ越し

引越しできるのは、引渡しが終わってからです。
※お引渡しとお引越しを同じ日にする必要はありません。
引渡しを受ければ、あとは御施主様の自由なんですから、少しずつ荷物を運ぶも良し、ご家族の都合の良い日にお引越しすれば良いんです。

【25】ローン返済開始

銀行へのローン返済が始まります。

(関連記事)
住宅ローンの支払いはいつから始まるの?
住宅ローンの返済日は「何日」なの?

つなぎ融資で借りた分の返済もこの時から同時に始まります。
もう少し正確に言うと、【9】と【15】のつなぎ融資(前借り)で借りた分を、【22】のローン実行金を使って返済(清算)し、まず前借りを無くします。
そして【22】の住宅ローン全額に対する返済が始まる、ということです。

(つなぎ融資については、『土地代金の支払い「つなぎ融資」』 でご説明しています。)

※ただし、つなぎ融資ではなく「分割融資」の場合は、土地代の融資を実行後すぐに、土地代のみ先に返済が始まります。

※お引越とローン返済開始の順序は前後することもあります。
(詳しくは『住宅ローンの支払いはいつから始まるの?』と『家賃と住宅ローン、二重の支払いになるの?』をご覧ください。)

おわりに

以上が「家が出来るまでの流れ」です。

注文住宅の場合は、費用のこと以外に、もちろん家の間取り(プランニング)についての打合せもしますが、今回は資金の流れに関する部分のみを説明しています。

※建てる建築会社・ハウスメーカーや、ローンを組む銀行によっては、順序が前後する部分もありますし、必要ない手続きもあります。

また、同じ建築会社でも、施主様の計画内容や状況によって異なる部分もあります。
詳しくは、建築予定の会社へお問い合せください。

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